1、二手房帶押過戶的弊端

(1、是否能夠帶抵押過戶，完全取決于銀行意愿：《民法典》落地已經(jīng)9個(gè)月，帶抵押過戶的實(shí)際操作案例幾乎沒有，因?yàn)檫@對(duì)銀行一點(diǎn)好處都沒有;如果你貸款時(shí)無法說服銀行，那么在你出售房屋時(shí)，還是要先結(jié)清貸款的。

(2、普遍不被出售方接受：“帶抵押過戶”意味著必須資金監(jiān)管，交易完成前，賣方碰不到錢;那置換的怎么辦?所以除非賣方純粹以變現(xiàn)為目的，否則是不會(huì)接受這種交易方式的。

(3、對(duì)買方貸款比例有限制：按照2021年9月上海各交易中心要求，“帶抵押過戶”必須審查抵押總額，因?yàn)闀?huì)出現(xiàn)短期的“雙抵押”并存，所以，抵押總額不能超過房產(chǎn)評(píng)估價(jià)。

2、二手房帶押過戶好處

(1、縮短交易周期：帶押過戶新政，有望大幅縮短交易時(shí)間，甚至可以縮短一半，有利于置換改善需求的人盡快收回資金。

(2、節(jié)省過橋資金成本：對(duì)于原來需要借錢墊款償還房貸的人來說，帶押過戶可以節(jié)省一大筆過橋資金的成本，也降低了市場(chǎng)上“過橋資金”這個(gè)灰色地帶可能來的一定風(fēng)險(xiǎn)。

(3、盤活二手房市場(chǎng)：政策有助于加快換房需求入市，提升新房交易量有所助力，會(huì)促進(jìn)新市民購買二手房及在該城市扎根落戶，可進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

申請(qǐng)“帶押過戶”主要有3個(gè)步驟:

第一步，系統(tǒng)申請(qǐng)審批、繳稅。買賣雙方必須通過已開通抵押合并辦理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在市住房主管部門開發(fā)的存量房網(wǎng)簽交易服務(wù)管理系統(tǒng)發(fā)起申請(qǐng)指令。系統(tǒng)出示預(yù)告登記單，中介機(jī)構(gòu)申請(qǐng)“抵押過戶合并辦理”(即“帶押過戶”);經(jīng)系統(tǒng)審核，買賣雙方繳納相關(guān)稅款。

第二步，銀行預(yù)審批。買賣雙方向賣方貸款銀行申請(qǐng)“帶押過戶”業(yè)務(wù)。銀行首先預(yù)審買方貸款資格，并出示貸款審批通知書。

第三步，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出證，銀行放款。銀行審批買方貸款，并在系統(tǒng)上通過審批，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出證。按照協(xié)議約定，銀行及時(shí)從資金管控相關(guān)賬戶中劃扣賣方所欠債務(wù)，結(jié)清賣方貸款，剩余部分劃轉(zhuǎn)賣方個(gè)人銀行賬戶。最后，銀行給賣方出示提前還款結(jié)清單，完成“帶押過戶”。其中，第一步和第二步可同時(shí)進(jìn)行。辦理時(shí)長(zhǎng)約一周時(shí)間。